Адвокатская компания «Борисенко и партнеры» – юридические услуги при сделках с недвижимостью

Адвокатская компания «Борисенко и партнеры» специализируется на предоставлении профильных юридических услуг, связанных с приобретением, отчуждением, арендой и управлением объектами жилой, коммерческой недвижимости и земельными участками. Ключевая задача адвокатов при работе с недвижимым имуществом заключается в полном исключении юридических и финансовых рисков для клиента, защите инвестиций и предотвращении оспаривания титула собственника в будущем. Специалисты компании, осуществляющей юридические услуги в городе Днепр с 2018 года, реализуют многоуровневый подход к проверке объектов (Due Diligence), разработке безопасных механизмов расчетов и представлению интересов доверителей в отношениях с девелоперами, контрагентами, нотариусами и государственными регистраторами.

Глубокий правовой аудит объектов недвижимости (Real Estate Due Diligence)

Фундаментальным этапом любой транзакции является всесторонняя проверка самого объекта и истории перехода прав собственности на него. Услуги, которые предлагает профессионнальный юрист при покупке недвижимости, выходят далеко за рамки формального получения информационной справки из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Юристы проводят скрупулезный анализ первичных правоустанавливающих документов: договоров купли-продажи, дарения, мены, пожизненного содержания, свидетельств о праве на наследство, решений судов и свидетельств о праве собственности. Цель данного этапа — выявление скрытых дефектов в документации, нарушений процедур при предыдущих переходах права собственности, которые могут стать основанием для признания текущей сделки недействительной.

Параллельно осуществляется комплексная проверка на предмет наличия обременений и ограничений. Адвокаты исследуют реестры на наличие арестов, запретов на отчуждение, налоговых залогов и ипотечных обязательств. Особое значение имеет проверка собственника через Единый реестр должников и Автоматизированную систему исполнительного производства. Наличие открытых исполнительных производств в отношении продавца формирует критический риск наложения ареста на имущество непосредственно в день проведения сделки или последующего оспаривания договора кредиторами в рамках процедуры банкротства физического или юридического лица. Дополнительно проводится мониторинг Единого государственного реестра судебных решений для исключения фактов наличия текущих или завершенных судебных споров, касающихся конкретного объекта, границ земельного участка или претензий со стороны третьих лиц.

Специфика сопровождения инвестирования на первичном рынке

Приобретение недвижимости на этапе строительства характеризуется повышенными рисками, поскольку инвестор покупает не готовый объект, а имущественные права. Адвокаты компании «Борисенко и партнеры» проводят масштабную проверку всех участников строительного проекта: девелопера, генерального подрядчика, заказчика строительства и финансовых учреждений (в случае использования фондов финансирования строительства или институтов совместного инвестирования). Исследуется корпоративная структура компаний, их финансовое состояние, деловая репутация, наличие налоговых долгов и история судебных разбирательств с другими инвесторами или государственными органами архитектурно-строительного контроля.

Базовым элементом аудита новостройки является анализ разрешительной документации. Специалисты проверяют правовой статус земельного участка: наличие зарегистрированного права собственности или действующего договора аренды, а также строгое соответствие целевого назначения земли намерениям застройки. Строительство многоквартирного жилого комплекса на участке, выделенном для индивидуального дачного строительства, является грубым нарушением градостроительного законодательства, что делает невозможным законный ввод объекта в эксплуатацию. Далее юристы анализируют градостроительные условия и ограничения, технические условия на подключение объекта к инженерным сетям (электроснабжение, водопровод, канализация, газоснабжение) и наличие действующего разрешения на выполнение строительных работ. Обязательным этапом является вычитка и корректировка договоров, предлагаемых застройщиком (предварительные договоры, договоры купли-продажи имущественных прав, деривативы), для устранения кабальных условий, касающихся штрафных санкций для инвестора, сроков сдачи объекта и механизмов возврата денежных средств.

Минимизация рисков при операциях на вторичном рынке жилья

Вторичный рынок недвижимости скрывает риски, преимущественно связанные с неучтенными правами третьих лиц. Адвокаты контролируют процесс снятия с регистрации всех лиц, прописанных в жилом помещении, до момента нотариального удостоверения сделки. Особому контролю подлежат транзакции, в которых продавцами выступают лица преклонного возраста, граждане с признаками ограниченной дееспособности или лица, действующие на основании доверенности. В последнем случае юристы настаивают на личном присутствии собственника или проводят расширенную верификацию доверенности, устанавливая контакт с выдавшим ее нотариусом и самим доверителем, чтобы исключить факты отмены документа или смерти доверителя.

При отчуждении недвижимого имущества, которое является общей совместной собственностью супругов, адвокаты обеспечивают получение надлежащим образом оформленного нотариального согласия второго супруга. Специалисты «Борисенко и партнеры» выявляют скрытые права супругов даже в тех случаях, когда в правоустанавливающем документе указан только один собственник, а в паспорте отсутствует штамп о браке. Для этого сопоставляется дата приобретения актива и семейное положение лица на тот момент. Если собственниками или пользователями помещения являются малолетние или несовершеннолетние дети, компания сопровождает процедуру получения обязательного разрешения органа опеки и попечительства, жестко контролируя соблюдение требований закона о защите жилищных и имущественных прав ребенка.

Структурирование сделок и налоговое планирование

Адвокатская компания предоставляет услуги по правовому структурированию транзакций, разрабатывая максимально безопасные алгоритмы передачи денежных средств и имущества. Юристы согласовывают механизмы расчетов, которые защищают интересы клиента: использование безналичных переводов, банковских аккредитивов, счетов эскроу или аренды индивидуальных банковских сейфов. В компетенцию компании входит разработка предварительных договоров (договоров задатка или аванса), в которых императивно фиксируются существенные условия основного договора, точные сроки его заключения, фиксация цены в эквиваленте иностранной валюты и ответственность сторон за немотивированный отказ от завершения сделки.

Неотъемлемой частью сопровождения является налоговый консалтинг. Расходы при оформлении сделок с недвижимостью включают сбор на обязательное государственное пенсионное страхование, государственную пошлину, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и военный сбор. Ставки налогообложения кардинально зависят от срока владения объектом (до или более трех лет), количества осуществленных продаж в текущем отчетном году, резидентского статуса продавца и способа первоначального приобретения имущества. Адвокаты анализируют исходные данные для законной оптимизации налоговой нагрузки, предоставляют клиенту точный расчет предстоящих расходов и контролируют корректность уплаты обязательных платежей перед нотариальным удостоверением договора.

Юридическое сопровождение операций с земельными участками

Земельное право является одной из наиболее зарегулированных и сложных отраслей. При сопровождении сделок с землей адвокаты «Борисенко и партнеры» работают с Национальной кадастровой системой, проверяя участки на предмет наложения границ (кадастровых ошибок), соответствия фактической площади заявленным координатам и наличия корректного кадастрового номера. Тщательно проверяются градостроительные и санитарные ограничения: наличие красных линий, охранных зон инженерных сетей, водоохранных зон и прибрежных защитных полос, которые могут критически ограничить или полностью запретить строительство на участке.

В случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка, адвокаты обеспечивают полное юридическое сопровождение процесса разработки, согласования и утверждения землеустроительной документации в профильных государственных органах и органах местного самоуправления. При операциях с землями сельскохозяйственного назначения юристы проводят аудит соблюдения преимущественного права арендаторов на выкуп участка, а также обеспечивают проверку легальности источников происхождения денежных средств покупателя в строгом соответствии с требованиями законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности работы с коммерческой недвижимостью и корпоративными правами

Приобретение коммерческой недвижимости (офисных зданий, складских комплексов, производственных баз, торговых центров) требует синтеза знаний в сфере хозяйственного, налогового и корпоративного права. Часто покупка таких объектов реализуется не через прямое отчуждение имущества (asset deal), а путем приобретения корпоративных прав компании-собственника (share deal). Этот метод позволяет существенно оптимизировать налоговые выплаты и сохранить действующие контракты с арендаторами и монополистами. В таких случаях адвокаты проводят масштабный Legal and Tax Due Diligence юридического лица, проверяя корпоративную историю, налоговую отчетность, кадровые документы и договорную базу на предмет скрытых задолженностей и потенциальных судебных исков.

При прямой покупке коммерческого объекта недвижимости юристы проводят глубокий анализ существующих договоров аренды. Смена собственника по закону не является автоматическим основанием для расторжения договоров с текущими арендаторами. Адвокаты оценивают коммерческую привлекательность условий аренды, возможности досрочного расторжения контрактов и наличие долгов по арендной плате. Отдельное внимание уделяется технической инвентаризации: сопоставляются данные технических паспортов с фактическим состоянием объекта для выявления неучтенных реконструкций, самовольных пристроек или перепланировок. Также проводится аудит договоров с поставщиками энергоресурсов, проверка выделенных лимитов электроэнергии и прав собственности на объекты энергетической инфраструктуры (трансформаторные подстанции, кабельные линии), что является критическим фактором для бесперебойного функционирования коммерческого объекта.

Договорная работа при аренде жилых и нежилых помещений

Существенный объем практики компании составляет юридическое сопровождение арендных отношений. Для объектов коммерческого назначения адвокаты разрабатывают многостраничные договоры аренды, детально регламентирующие порядок приема-передачи помещений, распределение обязанностей по проведению капитального и текущего ремонта, судьбу неотделимых улучшений и порядок компенсации эксплуатационных расходов (OPEX). Документы содержат жесткие механизмы индексации арендной ставки, систему штрафных санкций за просрочку платежей, исчерпывающий перечень оснований для одностороннего расторжения договора и правила удержания обеспечительного (гарантийного) платежа.

При заключении договоров аренды недвижимого имущества сроком на три года и более, юристы обеспечивают процедуру их обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации права пользования в реестре. Если объектом аренды выступает государственное или коммунальное имущество, специалисты компании «Борисенко и партнеры» сопровождают процедуру участия клиента в электронных аукционах (ProZorro.Продажи), проводят правовой анализ проектов договоров, предлагаемых Фондом государственного имущества или территориальными общинами, и обеспечивают строгий контроль за соблюдением процедурных сроков подписания контрактов.

Залишити коментар

Опубліковано Максим на 17 04 2026. Поданий під Суспільство і закони. Ви можете слідкувати за будь-якими відповідями через RSS 2.0. Ви можете подивитись до кінця і залишити відповідь.